Parifizierung

Parifizierung ist ein Synonym für den zivilrechtlichen Begriff der Nutzwertberechnung an Wohnungseigentum.

Durch die Nutzwertberechnung wird das Verhältnis der Eigentumsanteile der einzelnen Miteigentümer (z. B. eines Wohnhauses) untereinander bestimmt. Durch die Nutzwertberechnung wird auch erstmals der Berechnungsschlüssel festgelegt (um z. B. den Betriebskostenanteil oder das Stimmrecht der einzelnen Eigentümer zu ermitteln), durch Abstimmungen können die Eigentümer die Berechnungen auch unabhängig von der Parifizierung festlegen, sie ist also nicht zwingend anzuwenden. Die Nutzwertberechnung erfolgt ausschließlich durch befugte ZiviltechnikerInnen für Hochbau oder durch (gerichtlich beeidete) Immobiliensachverständige.

Die Parifizierung ist ebenfalls die Basis für die von allen WohnungseigentümerInnen zu unterfertigenden Wohnungseigentumsverträge.

Die Berechnungsgrundlage der Nutzwerte sind die Nutzflächen. Die jeweilige Nutzfläche ist die gesamte Bodenfläche einer Wohnung oder einer sonstigen Räumlichkeit abzüglich der Wandstärken und der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen, Türöffnungen, Treppen, offenen Balkone, Terrassen, Garten sowie Keller- und Dachbodenräume, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind. Umstände, die den Wert einer konkreten Wohnung im Vergleich zu anderen Objekten im selben Haus nennenswert erhöhen oder auch vermindern, werden durch Zu- oder Abschläge zur Nutzfläche berücksichtigt (werden vom Gutachtenaussteller definiert). Diese Abschläge werden auch bei Flächen wie Gärten, Terrassen, Balkonen sowie Keller- und Dachbodenräumen angewandt. Flächen in Wohnräumen über welchen eine Raumhöhe von unter 150 cm gemessen wird (in der Schräge in ausgebauten Dachböden) werden mit dem Faktor 0 gerechnet.

Das Ergebnis dieser Berechnung ist der Nutzwert beispielsweise einer Eigentumswohnung.

Neufestsetzung

Eine Neufestsetzung kann in folgenden exemplarischen Fällen auf Antrag erfolgen:

  1. Wenn im Gutachten gegen zwingende Grundsätze verstoßen wurde
  2. Wenn das Gutachten von den Gegebenheiten abweicht
  3. Wenn aufgrund einer vom Gutachten abweichenden Bauführung sich der Nutzwert eines Anteils um mehr als 3 Prozent ändert
  4. Wenn durch nachträgliche bauliche Vorgänge sich der Nutzwert eines Anteils um mehr als 3 % ändert

Die Kosten und Gebühren einer Nutzwertneufestsetzung sind von den Miteigentümer zu tragen denen Miteigentumsanteile übertragen werden. Für die übertragenen Miteigentumsanteile ist den abgebenden Miteigentümer ein angemessenes Entgelt zu leisten, sofern diese nicht ausdrücklich darauf verzichtet haben. Diese "Ablöse" errechnet sich beispielsweise aus dem Grundstückswert.

Hierbei ist zu beachten, dass es sich bei einer Nutzwertfestsetzung um einen zivilrechtlichen Vorgang handelt und dies nicht mit dem baurechtlichen Vorgang, der Zustimmung zum Bauantrag für die Baugenehmigung, zu verbinden ist. Die Zustimmung von Parteien zur Baugenehmigung begründet kein Verzicht auf das Entgelt für die Nutzwertabgabe.

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