Der Pachtvertrag ist im österreichischen Schuldrecht ein Bestandvertrag und typisches Dauerschuldverhältnis. Er ist wie der Mietvertrag auf zeitweilige Gebrauchsüberlassung einer Sache gegen Entgelt gerichtet, unterscheidet sich von jenem aber dadurch, dass der Gebrauch nicht in der reinen Verwendung der Sache besteht, sondern auch die Fruchtziehung umfasst.^[1]

Gesetzlich geregelt ist der Pachtvertrag in §§ 1090 ff. ABGB.

Bei gemischten Verträgen beurteilt sich das anwendbare Recht nach der Beschaffenheit der Hauptsache (Absorptionstheorie, § 1091 S 2 ABGB).^[2]

Für Landpachtverträge gilt ergänzend das Landpachtgesetz,^[3] für Kleingärten das Kleingartengesetz. Wenn der Verpächter zugleich Unternehmer ist, der Pächter aber nicht, gilt außerdem das Konsumentenschutzgesetz (KSchG).

Geschäftsräume

Da das Mietrechtsgesetz (MRG) gem. § 1 MRG auch auf Geschäftsräume anwendbar ist, sich in den Rechtsfolgen aber vom Pachtrecht des ABGB unterscheidet, ist im Einzelfall die Einordnung eines Vertrags in das Miet- oder Pachtrecht erforderlich (Geschäftsraummiete oder Unternehmenspacht). Nur im Mietrecht gelten insbesondere ein erhöhter Kündigungsschutz für den Bestandnehmer und eine besondere Erhaltungspflicht für den Bestandgeber.

Die gesetzlichen Begriffsbestimmungen von Miete und Pacht in § 1091 ABGB sind nur sehr allgemein gehalten. Rechtsprechung^[4] und Fachliteratur^[5] haben deshalb verschiedene Kriterien entwickelt, die den einen oder den anderen Vertragstyp indizieren.^[6]

Die Bezeichnung des Vertrags als Miet- oder Pachtvertrag ist allerdings nicht entscheidend. Es kommt auf den Vertragszweck an.

Werden lediglich nicht eingerichtete Räumlichkeiten in Bestand gegeben, liegt ein Mietvertrag vor. Ist hingegen ein „lebendes Unternehmen“ Gegenstand des Bestandvertrages und eine Betriebspflicht des Bestandsnehmers, die Bereitstellung von Betriebsmitteln (Einrichtung und Warenlager) durch den Bestandgeber, die Überlassung einer Konzession und eines Kundenstocks sowie die Umsatzabhängigkeit des Entgelts vereinbart, dann ist dieses Vertragsverhältnis als Pachtvertrag zu beurteilen.^[7]

Auch ein stillgelegtes Unternehmen kann verpachtet werden, sofern es sich nur um einen vorübergehenden Zustand der Betriebsunterbrechung handelt und nachvollziehbare Gründe für die Stilllegung vorliegen. Umgekehrt kann auch ein noch nicht in Betrieb genommenes Unternehmen Grundlage für einen Pachtvertrag sein. Das ist der Fall, wenn der Bestandnehmer verpflichtet ist, mit den beigestellten Betriebsmitteln ein Unternehmen bestimmter Art zu betreiben.

Ein Einkaufszentrum, Bahnhof oder Flughafen wird nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs in seiner Gesamtheit als Unternehmen angesehen, das sich aus verschiedenen Betrieben zusammensetzt. Für jeden einzelnen Betrieb im Einkaufszentrum besteht durch die Vielzahl der anderen Betriebe und deren Kunden ein gleichartiger Kundenstock, wobei der Betreiber des Einkaufszentrums ein wirtschaftliches Interesse an der Betriebsführung durch den Bestandnehmer hat, da der Erfolg von der Qualität der einzelnen Geschäfte abhängt. Die Inbestandnahme von Räumen in einem (wenn auch erst neueröffneten) Einkaufszentrum ist daher als Unternehmenspacht zu beurteilen.^[8]

Beendigung von Pachtverträgen

Pachtverträge unterliegen den Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB). Laut ABGB gibt es bezüglich der Beendigung keine zwingend rechtlichen Vorschriften. Es gelten daher die diesbezüglich getroffenen vertraglichen Vereinbarungen bzw. wenn es solche nicht gibt, die Bestimmungen des ABGB.

Weblinks

• Tipps zum Pachtvertrag Wirtschaftskammer Österreich, Stand 4. April 2019

Einzelnachweise

1. ↑ Nadja Horvath: Ziel- und Dauerschuldverhältnisse onlineLehrbuch Zivilrecht, Kapitel 6 D VI, Der Bestandvertrag: Miete und Pacht, abgerufen am 19. November 2019.
2. ↑ Constantin Hofer: Mietrecht Universität Wien, ohne Jahr, S. 6.
3. ↑ Bundesgesetz vom 26. November 1969, mit dem Bestimmungen über landwirtschaftliche Pachtverträge getroffen werden (Landpachtgesetz) RIS, abgerufen am 19. November 2019.
4. ↑ vgl. die Rechtsprechungsübersicht RIS-Justiz RS0031183.
5. ↑ vgl. Reich-Rohrwig, Geschäftsraummiete, Unternehmenspacht und Bestandverhältnisse im Einkaufszentrum - zu § 1091 ABGB und § 1 MRG, FS Koppensteiner [2001] 629 ff [643 ff]; Karollus/Lukas, Bestandverträge in Einkaufszentren, JBl 2006, 76 ff [82 f.].
6. ↑ Abgrenzung Leihe, Pacht, Miete im Detail Wirtschaftskammer Österreich, 7. Mai 2019.
7. ↑ Constantin Hofer: Mietrecht Universität Wien, ohne Jahr, S. 7.
8. ↑ ausführlich: OGH, Entscheidung vom 26. Juli 2006 - 3Ob253/05k.

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