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vom 29.05.2020, aktuelle Version,

Untermieter

Untermieter (veraltet Aftermieter) ist, wer Wohnraum oder Geschäftsraum als Mieter eines Hauptmieters nutzt. Das Vertragsverhältnis des Untermieters zum Hauptmieter wird Untermiete genannt.

Allgemeines

Nur der Hauptmieter ist in einem Mietvertrag die Vertragspartei des Vermieters. Der Untermieter schließt einen Mietvertrag (Untermiete) mit dem Hauptmieter, sodass es kein Rechtsverhältnis zwischen Untermieter und Vermieter gibt.[1] Schließen mindestens zwei Personen gemeinsam einen Mietvertrag mit einem Vermieter, so liegt keine Untermiete vor, sondern alle Mieter gehen nach deutschem Recht in der Regel als Gesamtschuldner ein Mietverhältnis zum Vermieter ein (§ 421 Abs. 1 BGB). Der Vermieter kann die Miete dann nach seinem Belieben von jedem der Mieter ganz oder zu einem Teil fordern, der Ausgleich findet zwischen den Mietern statt.

Untermiete ist bei steigenden Mieten vor allem in Großstädten eine wirtschaftliche Option, durch die sich Hauptmieter und Untermieter die Mietkosten teilen können. Sie kommt auch in Frage, wenn der Hauptmieter seine Wohnung für längere Zeit nicht nutzt (Auslandsaufenthalt, Montage) und die Mietwohnung bewohnt bleiben soll. Verbreitet ist auch die Untervermietung als Ferienwohnung im Rahmen der Sharing Economy wie bei Airbnb.

Rechtliche Ausgestaltung im deutschen Recht

Notwendigkeit einer Erlaubnis des Vermieters

Eine Untervermietung von Wohnraum findet gewöhnlich in der Weise statt, dass der Mieter die Wohnung oder einen Teil davon mit Erlaubnis des Vermieters einem Dritten auf unbestimmte Zeit oder für einen (nach Monaten oder Jahren) befristeten Zeitraum überlässt, jedenfalls für eine gewisse Dauer.[2] Die Gebrauchsüberlassung an Dritte bedarf gemäß § 540 Abs. 1 BGB stets der Erlaubnis des Vermieters. Ausgenommen ist lediglich die Aufnahme nächster Angehöriger in die Mieträume, die zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört.[3] Ohne Erlaubnis des Vermieters stellt die Untervermietung eine Vertragsverletzung dar, gegen die er nach § 541 BGB und § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB vorgehen kann. Bei Wohnraummiete besitzt der Hauptmieter gemäß § 553 Abs. 1 BGB einen Rechtsanspruch auf Erteilung der Erlaubnis, bei gewerblicher Raummiete steht dem Mieter lediglich ein außerordentliches Kündigungsrecht zu. Ein Rechtsanspruch auf Erteilung der Erlaubnis besteht dagegen nicht, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. Unerlaubte Untervermietung ist ein außerordentlicher Kündigungsgrund.[4] Ein Verbot der Vermietung von Eigentumswohnungen an Feriengäste bedarf der Zustimmung aller Wohnungseigentümer.[5]

Reichweite der Erlaubnis

Eine Untervermietungserlaubnis berechtigt den Mieter grundsätzlich nicht, die Wohnung tageweise an Touristen zu überlassen.[6] Im zitierten Fall stellte der BGH klar, dass die Überlassung der Wohnung an beliebige Feriengäste nicht mit der gewöhnlich auf Dauer angelegten Untervermietung gleichzustellen sei und die erteilte Untervermietungserlaubnis nicht ohne weiteres die Vermietung an Feriengäste umfasse. Das Besuchsrecht wird durch den Vertragszweck des Mietvertrages eingeschränkt. Bei der Wohnraummiete sind kommerzielle Besuche Dritter (wie Feriengäste) nicht vom Vertragszweck der Mietwohnung umfasst, weil es sich um eine gewerbliche Nutzung handelt, die bei Wohnungen nicht statthaft ist.

Haftung des Hauptmieters

Verhält sich der Untermieter gemäß § 543 Abs. 1 BGB schuldhaft vertragswidrig, so ist dies nach § 540 Abs. 2 BGB dem Hauptmieter zuzurechnen.

Folgen der Untervermietung für Zwangsräumungen

Bei einer Zwangsräumung gilt der Untermieter als Besitzer, sodass die Räumungsvollstreckung gegen ihn auch einen gegen diesen gerichteten Vollstreckungstitel erfordert und nicht auf Grund eines gegen den Hauptmieter ergangenen Vollstreckungstitels betrieben werden kann.[7] Das stellt den Vermieter von Wohnraum häufig vor das Problem, dass sich erst beim Versuch der Zwangsräumung herausstellt, dass die Wohnung untervermietet ist. Einen schnellen Weg, in diesem Fall einen Vollstreckungstitel gegen den Untermieter zu erhalten, bietet der in diesem Fall mögliche Antrag auf eine einstweilige Verfügung nach § 940a Abs. 2 ZPO.

Steuerliche Behandlung

Einkünfte aus der Untervermietung einer Wohnung gehören in der Regel zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG.

International

In Österreich ist die Untermiete im Mietrechtsgesetz (MRG) geregelt. Untermiete liegt gemäß § 2 MRG vor, wenn der Mietvertrag nicht mit einem Hauptmieter geschlossen wird. Eine Erlaubnis des Vermieters ist allgemein nicht erforderlich. Ein Verbot der Untervermietung gibt es gemäß § 11 Abs. 1 MRG bei wichtigem Grund, etwa bei vollständiger Untervermietung, oder wenn der Untermietzins 150 % der Hauptmiete übersteigt (§ 26 Abs. 1 MRG) oder der Hausfrieden gestört wird.

Seit der Einführung des neuen Mietrechts im Jahre 1990 ist die Untervermietung in der Schweiz grundsätzlich erlaubt. Dabei benötigt der Mieter gemäß Art. 262 Abs. 1 OR die Zustimmung des Vermieters. Der Vermieter kann die Zustimmung nur in drei Fällen verweigern (Art. 262 Abs. 2 OR). Vermietet ein Mieter ohne Zustimmung des Vermieters unter, können eine Schadenersatzpflicht und auch ein außerordentliches Kündigungsrecht des Vermieters begründet werden. In der Schweiz ist vor allem die Untervermietung von (möbliertem) Wohnraum interessant. Denn mit einer vergleichsweise sehr niedrigen Leerstandsquote von knapp 1 %[8] ist der Wohnungsmarkt hier durch ein knappes Angebot und eine hohe Nachfrage geprägt.

Literatur

  • David Lachat, Daniel Stoll, Andreas Brunner: Mietrecht für die Praxis. 5. Auflage. 2002, ISBN 3-907009-3, S. 407–429.

Siehe auch

Wiktionary: Untermieter  – Bedeutungserklärungen, Wortherkunft, Synonyme, Übersetzungen

Einzelnachweise

  1. ↑ BGHZ 70, 327, 329
  2. ↑ BGH, Urteil vom 8. Januar 2014, Az.: VIII ZR 210/13 = BGH NJW 2014, 622
  3. ↑ Volker Emmerich, BGB-Schuldrecht: Besonderer Teil, 2009, S. 89
  4. ↑ Anwaltauskunft Magazin vom 10. Juni 2014, Untervermietung: Die wichtigsten rechtlichen Fragen, abgerufen am 12. Juni 2014
  5. ↑ BGH, Urteil vom 12. April 2019, Az.: V ZR 112/18
  6. ↑ BGH, Urteil vom 8. Januar 2014, Az.: VIII ZR 210/13 = BGH NJW 2014, 622
  7. ↑ BGH, Beschluss vom 14. August 2008, Az.: I ZB 39/08 = BGH NJW 2008, 3287
  8. ↑ Wüest & Partner, Immobilienmarkt Schweiz 2011, abgerufen am 1. Mai 2017

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