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Hat Österreich eine Mietpreisbremse?#

2.372 Euro im Jahr gab eine österreichische Familie im Durchschnitt 2019 für ihre Miete aus. Dieser Betrag liegt deutlich unter dem Durchschnittswert benachbarter Länder wie Deutschland und der Schweiz. Landflucht und knapper Wohnraum in den Städten haben jedoch auch in Österreich zu kontinuierlich steigenden Mietpreisen geführt. Allein in Wien sind die Preise in den vergangenen zehn Jahren um nahezu 35 Prozent gestiegen.

Wer sich auf dem freien Wohnungsmarkt umschaut, wie z.B. auf der Webseite Rentola, wird schnell feststellen, dass die Preisstruktur bundesweit sehr unterschiedlich ausfällt. Die höchsten Preise zahlten Mieter dabei 2019 mit 16,10 Euro pro Quadratmeter in Innsbruck, während Wohnungen in Oberwart im Burgenland schon um die 6,50 Euro pro Quadratmeter angeboten wurden. Eine staatlich verordnete und flächendeckende Mietpreisbremse hat Österreich zwar nicht, doch angesichts der seit 2022 stark steigenden Inflationsrate wird sie vielerorts befürwortet und heiß diskutiert.

Was ist überhaupt ein Mietpreisstopp?#

Ein Mietzinsdeckel ist ein staatlicher Eingriff, der Mieterhöhungen verbietet oder über eine gesetzliche Bindung stark reguliert. Darüber hinaus kann auch eine Höchstmiete festgelegt werden, um die Preise zu kontrollieren. Solche gesetzlichen Obergrenzen gab es 2016 in insgesamt 16 der 36 OECD-Staaten.

In Deutschland gilt z.B. seit 2015 eine bundesweite Mietobergrenze, bei der die Miete in vorher definierten “angespannten Mietgegenden” nur 10 Prozent über dem gesetzlich vorgeschriebenen Richtwert liegen darf. Frankreich hatte nach dem Zweiten Weltkrieg sogar einen pauschalen Mietpreisstopp eingeführt. Inzwischen gilt dieser jedoch nur noch in Ballungszentren.

Viele Ökonomen sind sich laut eines Beitrag im Austria-Forum übrigens einig, dass eine gesetzliche Mietpreiskontrolle Menge und Qualität der Neubauten drosseln und die Wohnungsnot vor allem in Großstädten sogar noch verschlimmern. In Schweden, wo es weltweit die schärfsten Mietpreis-Verordnungen gibt, beträgt die durchschnittliche Wartezeit auf eine neue Wohnung in Stockholm beispielsweise neun Jahre.

Wie ist die Gesetzeslage in Österreich?#

Einen gewissen Schutz vor Wucher bei der Festlegung des Mietzinses bietet das österreichische Mietrechtsgesetz (MRG) von 1981. Für jedes der neun Bundesländer gibt es dabei für den Hauptmietzins einen sogenannten Richtwert, der für Vermieter bindend ist. Für die Stadt Wien liegt dieser beispielsweise bei 5,81 Euro und für Salzburg bei 8,03 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Das MRG regelt auch Mietpreiserhöhungen. In Österreich können die Mietpreise über die sogenannte Wertsicherungsklausel nur alle zwei Jahre jeweils zum 1. April an den Verbraucherindex angepasst werden. So stieg der Richtwert in Wien 2022 um sechs Prozent auf 5,81 Euro pro Quadratmeter. Allerdings gelten diese Regelungen nicht pauschal für alle Mieter.

Die gesetzlich festgelegte Obergrenze lässt sich nur auf einen Bruchteil der Verträge anwenden.

Für welche Wohnungen oder Geschäftslokale gilt der Richtwert?#

Eine Mietpreisobergrenze tritt nur bei solchen Wohnungen oder Lokalen in Kraft, die auch in den sogenannten Vollanwendungsbereich des MRG fallen, d.h. die der Gesetzgeber als besonders schützenswert ansieht. Eine Vollanwendung des MRG-Gesetzes bedeutet immer, dass der Mietpreis nicht frei verhandelbar ist und Mieter über einen stärkeren Kündigungsschutz verfügen.

Die österreichische Arbeiterkammer gibt an, dass diejenigen Immobilien vom Richtpreis betroffen sind, die vor 1945 genehmigt wurden und keine größere Wohnfläche aufweisen als 130 Quadratmeter. Dazu zählen noch weitere Grundflächen am Haus, die beispielsweise als Lagerflächen, Parkplätze und Garagen ausgewiesen werden können und damit ebenfalls in die Vollanwendung des MRG fallen. Aber hier bezieht sich der Gesetzgeber nur auf Gebäude mit mehr als zwei Einheiten.

Im Klartext bedeutet das, Ein- oder Zweifamilienhäuser mit einer vermietbaren Einliegerwohnung fallen nicht unter diesen im MRG beschriebenen Wohnungstyp, selbst wenn der Bau lange vor 1945 beantragt und fertiggestellt wurde. Gerade in den teuren Innenstädten von Wien, Innsbruck oder Salzburg gibt es jedoch eine große Zahl von Altbauten, auf die diese Regelung angewandt werden kann. Und auch die zusätzlichen Mietkosten wie Energiepauschalen und die Regelung von Renovierungsarbeiten fallen unter diesen Schutz. So wird in den großen Ballungszentren Österreichs zumindest teilweise eine Preisexplosion auf dem Wohnungsmarkt verhindert.

Kann auch eine teilweise Anwendung des MRG erfolgen?#

Nicht öffentlich geförderte Wohnimmobilien in Privateigentum, die nach 1953 gebaut wurden, sowie nach 1945 gebaute und ungeförderte Wohneinheiten können teilweise vom gesetzlich vorgeschriebenen Richtwert betroffen sein. In der Praxis sieht das dann so aus, dass der Mieter hier einen schärferen Kündigungsschutz eingeräumt bekommt, den der Vermieter einzuhalten hat. Der Mietpreis selbst ist hingegen frei verhandelbar.

Bei Dachgeschosswohnungen in Altbauten ist wiederum ausschlaggebend, zu welchem Zeitpunkt die Baugenehmigung erteilt wurde. Ist diese erst nach 1953 erfolgt, entfällt die Wohnung aus dem Anwendungsbereich des MRG, auch dann, wenn das Gebäude selbst älter ist.

Wo kann der Mietpreisschutz überhaupt nicht angewandt werden?#

Für alle anderen Mietverträge, insbesondere Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Dienst- und Werkswohnungen gibt es weder einen gesetzlich vorgeschriebenen Richtpreis noch einen Kündigungsschutz.

Zum einen ist der Mietzins damit nach Angebot und Nachfrage vereinbar. Und auch die Dauer des Vertrages kann auf der Grundlage des Bürgerlichen Gesetzbuches beliebig festgelegt werden. Ebenfalls sind Zusatzklauseln über vermietetes Mobiliar rechtens und welche Partei die Kosten für Instandsetzungsarbeiten und Renovierungen tragen muss. Die Beweislast dafür, dass das Mietrechtsgesetz keine Anwendung findet, liegt allerdings im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung immer beim Vermieter.