Wirken in der Weimarer Republik (1922–1933)

Die SAGA wurde am 29. Dezember 1922 als kommunales Unternehmen der Stadt Altona/Elbe mit dem Namen Siedlungs-Aktiengesellschaft Altona gegründet. Die Eintragung ins Handelsregister des Amtsgerichts Altona erfolgte am 25. Januar 1923.^[5] Ziel war, die damals herrschende drastische Wohnungsnot in der Stadt zu bekämpfen. Wesentlicher Initiator der Gründung war Max Brauer, damals Zweiter Bürgermeister und Stadtkämmerer Altonas.

Am 1. April 1923 übernahm die SAGA die Fertigstellung der als Gartenstadt konzipierten Steenkampsiedlung^[6] in Bahrenfeld. Dabei übte der Stadtplaner Gustav Oelsner eine leitende Rolle aus.^[7] Sein Form- und Gestaltungswille prägte die SAGA bis 1933.^[8] Die SAGA verwaltete 1923 760 städtische Kleinwohnungen.^[9] Nach der kriegs- und inflationsbedingten Bauflaute nahm die SAGA ab 1924 eine rege Bautätigkeit auf. Das Unternehmen wuchs zudem, weil die Verwaltung kommunaler Immobilien der mithilfe des Groß-Altona-Gesetzes eingemeindeten Vororte in die Hände der SAGA überging. 1927 betreute das Unternehmen 1982 Mieteinheiten. 1930 kaufte die SAGA 1907 Wohnungen, ihr Bestand stieg damit auf 2997 Einheiten an.^[10]

Die Weltwirtschaftskrise erzeugte Probleme auch für die SAGA: Viele Mieter zahlten ihre Mieten nicht; um Kosten zu decken, erhöhte das Unternehmen Mieten dreimal, was zu heftigen Auseinandersetzungen mit Mietern führte; zwei in Insolvenzgefahr geratene Wohnungsbaugenossenschaften wurden von der SAGA übernommen. Ende 1932 zählten 3775 Wohnungen zum Eigentum des Unternehmens, rund 1800 weitere verwaltete sie.^[11]

Zeit des Nationalsozialismus (1933–1945)

Mit der Machtergreifung der Nationalsozialisten änderte sich die personelle Struktur des Unternehmens merklich. Max Brauer, Oberbürgermeister von Altona und Aufsichtsratsvorsitzender der SAGA, wurde abgesetzt und floh ins Ausland.^[12] Auch eine Reihe weiterer Mitglieder des Aufsichtsrats, des Vorstands und der Geschäftsführung musste weichen, zum Teil wurden sie inhaftiert. Als Symbol der „nationalsozialistischen Revolution“ hatte die SA die SAGA-Büros besetzt.^[13]

Mit der langsamen Erholung der Konjunktur nahm auch die SAGA ihre Bautätigkeiten wieder auf, allerdings waren diese ideologisch überformt: Weil Flachdächer der in den Republikjahren errichteten Gebäude als „undeutsch“ galten, wurden sie durch Satteldächer ersetzt, teilweise verbunden mit Aufstockungen um ein weiteres Geschoss.^[14]

Das Groß-Hamburg-Gesetz vom 1. April 1937 veränderte den kommunalen Bezugsrahmen des Unternehmens. Von nun an konkurrierte es im neuen Groß-Hamburg mit weiteren städtischen Wohnungsbaugesellschaften. Die SAGA firmierte jetzt als Gemeinnützige Siedlungs-Aktiengesellschaft Hamburg und ging in das Eigentum Hamburgs über. 1939 fusionierte sie mit der Baugesellschaft Hamburg mbH. Bis zum Beginn des Zweiten Weltkrieges (1. September 1939) verfügte die SAGA über einen Bestand von 6617 Einheiten.^[15] Im Krieg wurden nur noch wenige Wohnungen errichtet, dafür waren Materialengpässe, Kontingentierungen, Arbeitskräfteknappheit und schließlich ein behördlich verordneter Neubaustopp verantwortlich. Luftangriffe auf Hamburg – wie die „Operation Gomorrha“ – beschädigten und vernichteten bis Kriegsende am 8. Mai 1945 erhebliche Teile des Immobilienbestandes der SAGA: Von den 6670^[16] SAGA-Mietwohnungen waren 1115 zerstört und 259 Gebäude waren so stark beschädigt, dass sie vorerst nicht bewohnt werden konnten.^[17]

Ab 1943 baute die SAGA auf Anweisung des Reichsstatthalters und Gauleiters Karl Kaufmann Behelfsunterkünfte für Ausgebombte, sogenannte Plattenhäuser (→Plattenhaus Poppenbüttel). Dazu wurden von KZ-Häftlingen im KZ Neuengamme vorgefertigte Betonteile benutzt.^[18]

Nachkrieg, Wiederaufbau, Großsiedlungen (1945–1972)

In den ersten Nachkriegsjahren lag der Schwerpunkt auf der notdürftigen Instandsetzung von Wohnraum und Unterkünften. Der allgegenwärtige Mangel an Baumaterial^[19] setzte jedem Reparatur- und Neubauvorhaben enge Grenzen.^[20] Trotz dieser Hemmnisse nahm die SAGA 1947 die Planung für den Bau der Grindelhochhäuser auf, die 1956 fertiggestellt wurden. In Harvestehude entstanden zwölf Hochhausscheiben mit 8 bis 15 Geschossen und rund 2200 Wohnungen.^[21] Am 1. April 1948 legte der Hamburger Senat die regionalen Zuständigkeiten der städtischen Wohnungsbaugesellschaften fest, die SAGA war demnach für das Gebiet westlich der Alster und vom Bahnhof Hamburg Dammtor an nördlich der S-Bahn-Linie verantwortlich. Die staatlichen Wohnungsbaugesellschaften verkauften sich anschließend gegenseitig die nicht in ihrem Gebiet liegenden Objekte. Nach der Währungsreform (20. Juni 1948) begannen der Wiederaufbau und der Ausbau des Immobilienbestands, der zum Zeitpunkt dieser Reform bei 6668 SAGA-eigenen Wohnungen (davon 1106 zerstört), 3215 für Dritte verwalteten Objekten und 2964 Kleinsiedlerstellen lag.^[22] Wichtige Architekten, die im Auftrag des SAGA tätig wurden, waren Fritz Trautwein, Bernhard Hermkes, Ferdinand Streb und Rudolf Lodders.^[23]

Ende 1951 zählte die SAGA 7373 eigene Mietobjekte. 1952 meldete das Unternehmen den Abschluss des Wiederaufbaus der im Krieg zerstörten Wohnblöcke.^[24] Zu den Großsiedlungsprojekten der 1950er-Jahre gehörten die SAGA-Siedlung in Sülldorf (Op'n Hainholt) und die Wohnsiedlung Fahrenort in Lurup (Architekten: Bernhard Hermkes und Gerhart Becker^[25]). Ende der 1950er-Jahre befanden sich rund 15.000 Mieteinheiten in SAGA-Eigentum.^[26] Die Sturmflut vom 16. und 17. Februar 1962 traf auch SAGA-Mieter, denn 800 von der SAGA verwaltete Siedlerstellen in Wilhelmsburg und Harburg wurden überflutet. Um den wohnungslos gewordenen Personen helfen zu können, stockte das Unternehmen in Bau befindliche Häuser auf und schuf so zusätzlichen Wohnraum. 1963 verfügte das Unternehmen über 18.661 eigene Wohnungen, Ende 1965 belief sich dieser Wert auf 20.906.^[27] Zu den Großsiedlungen, die die SAGA Ende der 1960er und Anfang der 1970er-Jahre mit errichtete, gehörten die Hochhaussiedlung in Steilshoop und der Osdorfer Born, der damals als „Musterbeispiel eines neuen sozialen Wohnungsbaus“ galt.^[28] Ende 1971 besaß die SAGA 29.520 eigene Mieteinheiten, zu diesen kamen 275 fremdbetreute Wohnungen hinzu sowie 340 Kleinsiedlerstellen.^[29]

Fusion und neue Aufgaben (1972–1999)

Am 7. Juli 1972 fusionierte die SAGA mit den Unternehmen Gemeinnütziges Wohnungsunternehmen Freie Stadt GmbH (gegründet am 16. Juni 1926), Neues Hamburg GmbH (gegründet am 20. April 1928) und Deutsche Wohnungsbaugesellschaft mbH Harburg (gegründet 1929). Der Name Siedlungs-Aktiengesellschaft Hamburg blieb erhalten. Hans-Ulrich Klose zählte für kurze Zeit zum nun fünfköpfigen Vorstand, dem auch John Leyding angehörte. Durch den Zusammenschluss wuchs der Wohnungsbestand erheblich: Ende 1972 gehörten der SAGA 74.031 Einheiten.^[30]

Der Wohnungsneubau spielte in den folgenden Jahren keine derart dominante Rolle wie in den Vorjahren, obgleich die 1970 begonnene Großsiedlung Mümmelmannsberg oder die ab 1974 errichtete Lenzsiedlung zusammen mit anderen bedeutenden Wohnungsunternehmen realisiert wurden.^[31] Stattdessen rückten Renovierung, Sanierung und Modernisierung in den Vordergrund.^[32] Ein Schwerpunkt waren dabei Bestände in Gründerzeitvierteln wie Altona-Altstadt, Ottensen und St. Pauli. In den 1990er-Jahren gewannen ökologische Aspekte bei der Bestandspflege und bei Neubauten an Bedeutung, wie etwa die Nutzung von Sonnenenergie durch Solaranlagen oder die Realisierung von Niedrigenergiehäusern. Siedlungen aus den 1950er Jahren wurden zudem verdichtet. Nutzung von Baulücken, Aufstockungen, Dachgeschossausbauten sowie Neubauten auf großzügigen Grünflächen galten dabei als geeignete Methoden.^[33] 1991 schloss die SAGA-Verwaltung zudem einen Dezentralisierungsprozess ab, die Mieter und Wohnungen wurden seither von regionalen Verwaltungen betreut.^[34] Zu diesem Zeitpunkt existierten 87.000 SAGA-eigene Wohnungen, für 8.000 weitere oblag der SAGA die Verwaltung.^[35]

Freigewerkschaftliches Bauen (1926–1933)

Im Unterschied zur preußischen Nachbarstadt Altona gründete der Hamburger Senat keine eigene Wohnungsbaugesellschaft. Weil private Investoren nach Ende der Inflation als Akteure des Massenwohnungsbaus ausfielen, begannen gemeinnützige Organisationen damit, durch umfangreiche Wohnungsbauprojekte die Wohnungsnot zu lindern. In Hamburg gründete der Allgemeine Deutsche Gewerkschaftsbund (ADGB) 1926 deshalb die Gemeinnützige Kleinwohnungsbaugesellschaft Groß-Hamburg (GKB). Bis 1932 errichtete sie 2700 Wohnungen, zum Beispiel in Barmbek-Nord, in der Jarrestadt Winterhudes oder auf der Veddel. Ein wichtiger, im Auftrag der GKB tätiger Architekt war Karl Schneider.^[36]

Von der GKB zur Neuen Heimat (1933–1945)

Die Zerschlagung der Gewerkschaften zeitigte Folgen für die Wohnungsbaugesellschaften des ADGB. Wie andere Unternehmen ihrer Art wurde die GKB zwangsweise in die Deutsche Arbeitsfront (DAF) eingegliedert. Zunächst konzentrierte sich die GKB auf die Pflege ihres Wohnungsbestandes, erst 1936 nahm sie wieder Neubauvorhaben in Angriff. In Barmbek-Nord entstanden 240 einfach gehaltene Wohnungen, vorzugsweise in Zeilenbauweise. 1938/1939 benannte die DAF ihre Wohnungsbaugesellschaften um – es entstand die Neue Heimat. Die regionale Gliederung dieses Unternehmens entsprach den Gauen des NS-Staats, in Hamburg firmierte es daher unter Neue Heimat – Gemeinnützige Wohnungs- und Siedlungsgesellschaft im Gau Hamburg eGmbH. Der Wohnungsbestand vergrößerte sich um 1100 Einheiten, weitere 465 kamen 1941 hinzu, als der Hamburger Bestand der Heimat AG übernommen wurde. Der Hamburger Wohnungsbestand der Neuen Heimat litt infolge der Kriegseinwirkungen erheblich. Kaum eine der 4300 Einheiten blieb unversehrt, mehr als die Hälfte wurde völlig zerstört.^[37]

Von Nissenhütten zum bundesweiten Wohnungsbau (1945–1962)

Der Mangel an Baumaterial behinderte den Wiederaufbau der Neue-Heimat-Bestände ebenfalls. Hinzu kam die Treuhandverwaltung der ehemaligen DAF-Unternehmen, die als Vermögen der NSDAP galten. Hohe Schulden durch Hypotheken schränkten die Handlungsfreiheit zusätzlich ein. Das Unternehmen konzentrierte sich daher im Auftrag der britischen Besatzungsbehörden zunächst auf die Errichtung von Nissenhütten. Erst 1950 begann unter der Regie von Heinrich Plett die Beseitigung der Kriegsschäden im Wohnungsbestand, sie war 1952 weitgehend abgeschlossen. Plett baute das von ihm geleitete Unternehmen rasch zu einem bundesweit tätigen Akteur der Wohnungswirtschaft aus: Ab 1953 übernahm die Neue Heimat Hamburg nach und nach die notleidenden Schwesterunternehmen, am 20. September 1954 erfolgte schließlich die Gründung des Gesamtunternehmens, Hauptsitz war Hamburg. Die Zahl der bundesweit jährlich neu gebauten Einheiten belief sich im Jahr 1954 auf 8.400, 1960 waren es fast 20.000. Ernst May und Hans Bernhard Reichow lieferten die Entwürfe für umfangreiche Bauvorhaben der Neuen Heimat in Hamburg.^[38]

Diversifizierung, Krise, Skandal (1963–1988)

Nach dem überraschenden Tod von Heinrich Plett übernahm Albert Vietor, bislang kaufmännischer Leiter und stellvertretender Vorstandsvorsitzender der Neuen Heimat, 1963 die Unternehmensspitze. Er erschloss neue Geschäftsfelder, beispielsweise 1964 durch die Gründung der Tochtergesellschaft Neue Heimat Kommunal den Hochbau, insbesondere den Bau von Krankenhäusern und Schulen. Die 1969 gegründete Neue Heimat Städtebau betätigte sich beim Bau von Geschäftshäusern. Im Wohnungsbau stellten sich erhoffte Kostenvorteile der Montagebauweise nicht ein, stattdessen trug sie zur Verfestigung monotoner Bebauungsformen bei.^[39]

1973 verfügte das Unternehmen über 330.000 Wohnungen. Dieser Spitzenwert konnte die Krise des Konzerns jedoch nicht abwenden. Das Unternehmen geriet nach und nach in Schieflage, weil es als unterkapitalisiert galt – die Neue Heimat zählt 1973 zu den größten privaten Schuldnern in Deutschland. 90 Prozent dieser Schulden entfielen dabei auf den gemeinnützigen Konzernteil. Große Teile des Betriebsgewinns mussten in Bestandsmodernisierungen gesteckt werden. Steigende Zinsen, hohe Leerstände und eine nachlassende Wohnungsbaukonjunktur belasteten das Unternehmen. Die Neue-Heimat-Affäre, ausgelöst durch einen Spiegel-Bericht vom 8. Februar 1982 läutet das Ende ein. Der Konzern hatte nicht nur wirtschaftliche Probleme, mehrere Mitglieder des Vorstands hatten zum Nachteil des Konzerns private und geschäftliche Interessen vermengt.^[40][41]

Im Eigentum Hamburgs (1988–1999)

Nach dem Zusammenbruch übernahm die Nachfolgegesellschaft GWG – Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft mbH (heute GWG Gesellschaft für Wohnen und Bauen mbH) den Hamburger Wohnungsbestand des gescheiterten DGB-Unternehmens.^[42] 1988 wurde die GWG in die Hamburger Gesellschaft für Beteiligungsverwaltung integriert.^[43]

Zusammenschluss

1999 bildeten SAGA und GWG als SAGA GWG einen Gleichordnungskonzern nach Art. 18 Aktiengesetz: Beide Unternehmen waren formal selbständig, hatten allerdings ein gemeinsames Konzerndach und einen gemeinsamen Vorstand. Im Jahr 1999 verfügte das Unternehmen über mehr als 130.000 Wohnungen und 1.600 Gewerbeobjekte.^[44]

Entwicklung seit 1999

In den nachfolgenden Jahren wurde eine Reihe interner Integrationsprojekte durchgeführt. 2005 erfolgte die räumliche Zusammenführung durch den Bezug der neu errichteten Konzernzentrale in Barmbek. Im Geschäftsjahr 2007 erwarb die SAGA 19 Prozent der GWG-Anteile; durch einen Stimmrechtsübertragungsvertrag erreichte sie zudem die Stimmrechtsmehrheit an der GWG.^[45] Seit 2007 bildeten SAGA und GWG einen auch kapitalseitig integrierten Konzern.^[46] 2012 hielt die SAGA 71,43 Prozent der Anteile an der GWG.^[47] Seit 2009 existieren stadtweit 18 Geschäftsstellen des Unternehmens (Stand: Februar 2014).^[48][49] Zum 1. Januar 2017 firmierte das Unternehmen um. Es heißt seither SAGA Unternehmensgruppe.^[50]

Eigentümer

Die SAGA befindet sich, teilweise direkt, teilweise indirekt über Holdinggesellschaften, vollständig im Eigentum der Freien und Hansestadt Hamburg.^[51]

Die Freie und Hansestadt Hamburg hält 100 Prozent der Anteile der HGV Hamburger Gesellschaft für Vermögens- und Beteiligungsmanagement mbH (HGV). Die HGV besitzt ihrerseits 100 Prozent der Anteile an der GWG-Beteiligungsgesellschaft. Diese hielt 2012 27,05 Prozent der Anteile an der GWG Gesellschaft für Wohnen und Bauen mbH. Die HGV besaß 2012 zudem 61,39 Prozent der Anteile der SAGA Siedlungs-Aktiengesellschaft Hamburg. Die SAGA wiederum hielt 2012 72,95 Prozent der Anteile an der GWG Gesellschaft für Wohnen und Bauen mbH.^[52] Zum 1. Januar 2013 stieg der Anteil, den die SAGA an der GWG hält, auf 77,76 Prozent.^[53]

Tochtergesellschaften

Die SAGA verfügt über sieben Tochterunternehmen (Stand: Februar 2014) mit jeweils unterschiedlichen Geschäftszwecken. Diese umfassen beispielsweise Dienstleistungen für die Vermietung freiwerdender Wohnungen oder die Erstvermietung im Neubau, die Förderung von Kultur, Kommunikation, Qualität und Zufriedenheit in Wohnquartieren, die Übernahme von IT-Diensten oder die Qualifizierung und Betreuung von langzeitarbeitslosen Personen im Rahmen befristeter Beschäftigungsverhältnisse.^[54]

Beteiligungen

Die SAGA ist an drei Unternehmen beteiligt. Diese befassen sich mit der Pflege, Betreuung und Versorgung alter und behinderter Menschen insbesondere in Mümmelmannsberg, mit der Wahrnehmung wohnungswirtschaftlicher Interessen im Bereich der Telekommunikation und der Breitbandkabel-Dienstleistungen sowie mit der Betreuung und Beratung von Wohnungsunternehmen und Dritter in versicherungstechnischen Fragen beziehungsweise der Vermittlung entsprechender Policen.^[55]

Umsatz

Die Umsatzerlöse lagen im Jahr 2010 bei 881,0 Millionen Euro, 2011 stieg dieser Wert auf 895,5 Millionen Euro. Für 2012 wies der Geschäftsbericht 920,2 Millionen Euro aus.^[56]

Aufsichtsrat und Vorstand

Aufsichtsratsvorsitzender ist qua Amt der Senator für Stadtentwicklung und Wohnen der Freien und Hansestadt Hamburg. Dem sechsköpfigen Gremium gehört außerdem Petra Bödeker-Schoemann an.^[57]

Wilfried Wendel und Thomas Krebs bilden seit Oktober 2015 den zweiköpfigen Vorstand, Sprecher ist dabei Thomas Krebs.^[58]

Personal

Am 31. Dezember 2014 waren 913 Personen im Unternehmen beschäftigt. Diese Zahl umfasst Mitarbeiter und Auszubildende. In Vollzeitstellen umgerechnet belief sich diese Zahl auf 890. Der weit überwiegende Teil der Belegschaft ist in der Zentrale, den 18 Geschäftsstellen und den örtlichen Wohnungsverwaltungen (Hauswartorganisation) mit der Betreuung und Verwaltung der Immobilien befasst. Beschäftigte in den Bereichen „Dienstleistungen“, „Entwicklung und Technische Projekte“ und in den Stabsstellen kommen hinzu.^[59]